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二手房止跌回暖信号明显,着急淘笋盘的朋友要当心

时间:2019-10-07 来源:熊猫流量小王子

作者:吾心生

来源:楼市微观察(loushi666)

眼下的北京楼市有一个显著特点,新房明显滞销,二手房明显活跃。

不过,由于调控并未松动,大部分二手房还都接受一定程度的溢价,朋友最近帮一位购房者淘到一套笋盘,价格仅为挂牌价的85%,可谓实打实的笋盘。

对于着急买房,又希望淘到笋盘的朋友来说,我还是想提醒一点,价格越低,风险往往也越高,别一味只看折扣力度。二手房交易的链条比较长,一旦陷入纠纷就非常麻烦。不仅资金被占用,更是耗费大量精力,你想抽身去买新房,完全没戏。


我们在买二手房的过程中,下面这些风险尤其要关注:

1、债务、产权纠纷

房屋产权调查是必须的,但为保万无一失,无论什么情况下,购房者在落笔签字之前,都必须让房东承诺因房东的个人经济纠纷、房屋产权问题而导致房屋交易被终止,须承当相应的法律和经济责任。

有经验的经纪人会提醒你在合同中加一些独立条款,这些条款不会因为合同的无效而无效,真的出现问题的时候,可以依据这些独立条款追回资金并获得相应赔偿。

2、一定要取得所有产权人的同意

这是老生常谈的话题,但却是高频的纠纷点。这里特别要提醒那些想买便宜的动迁二手房的朋友,这些房子的产权归属往往相对复杂,比如因继承产生的多位共有产权人。买这类二手房,要查看继承公证,要查看共有产权人的委托书。

我见过的一个典型案例,购房人买了一位男子的房子,这套房子原本属于男子的老父亲的,老父亲去世后,男子与妹妹约定共同处理这套房子,几年后妹妹出嫁,男子将房子卖给购房人。法院给的最终判决结果是购房合同无效,购房人限期搬离,男子赔偿购房人损失。

在这个案例中,如果男子办理了继承公证,取得完全产权,领取新的不动产权证书,上述纠纷就不存在了。类似的情况还有很多。一旦涉及到继承,产权问题就必须异常慎重。

3、要学会比对学区的优劣

买二手房的人,相当部分是冲着学区去的。但学区这个东西比对起来其实是很复杂的。我的建议是跨区比对没必要,同区比对有价值。你拿石景山的好学校和海淀的普通学校对比,其实意义不大,实在要比,那差距可能就出在升学的机会上面了,海淀的小学升学机会比石景山好太多。如果同是海淀的两个学区,比对起来其实可以遵循以下几点。

一是小学实力,参考指标有学校资质、招生情况、师资和硬件。二是升学情况,这里主要参考的指标是升学方式,如果同是对口优质中学,那么可以参考是否存在派位情况,派位中是否掺杂了一些普通学校。三是参考周边的生活居住环境。周边交通是否方便,有没有较好的商业配套等。

4、关注二手房的几个缺点

一是购房成本,总价可能低,但首付不一定少。这个问题很简单,二手房房龄太好,按照现有的估值方式,评估价比市场价往往低不少,房贷是按评估价乘以百分比的,虽然是首套房,但你要掏的首付可能是5成甚至更多。

二是税费问题,中国的二手房,购房者要承担大部分的税费问题,这是买二手房一大隐性成本。

三是车位问题。车位现在越来越重要,特别是在北京。买完房之后大概率要添置的大件就是汽车了,车位问题就出现了。北京的二手房普遍比较老,老小区设计之初在车位问题上普遍考虑不周,车位不够的话,对你购车的影响也是非常大的。

最后,必须提醒的是,二手房市场的确在朝着有利于卖房市场的方向发展,关注两个指标,一是成交量逐月放大,二是议价空间有缩小的趋势,其中成交量更是二手房回暖的先行信号。


我们预计,2019年,北京的二手房市场会保持温和复苏的状态,相对而言,新房可能就比较一般了。

北京的新房,现在分化非常大,一小部分地段优势明显的限竞房很好卖,但更多的地段差户型差的限竞房根本无人问津。全年上市4.48万套,但仅卖出去2.5万套,目前累积库存新房已经逼近了7万套。

但是,北京今年有可能会出现更多不要求限制房价的地块,这些地块的溢价率如果控制不好,也会给刚需更多压力。